Κλιματική αλλαγή: Αλλάζει το τοπίο στην αγορά ακινήτων

29 September, 2023 OIKONOMIAΑΡΘΡΑ

Κλιματική αλλαγή: Αλλάζει το τοπίο στην αγορά ακινήτων

Τι μπορεί να σημαίνει πρακτικά η «επίθεση» της κλιματικής αλλαγής και η διαπίστωση ότι πλημμύρες, καύσωνες διαρκείας ή και πυρκαγιές απαιτούν μεταξύ άλλων και διαφορετική φιλοσοφία στις κατασκευές;

Η ελληνική κτηματαγορά, όπως συγκλίνουν όλες οι αναλύσεις, βρίσκεται μόνο στην αρχή ενός ανοδικού κύκλου τιμών, κυρίως λόγω της ανισορροπίας ζήτησης- προσφοράς, την ώρα που στην υπόλοιπη Ευρώπη- και όχι μόνο- η κατασκευαστική δραστηριότητα «φρενάρει» και οι τιμές υποχωρούν, ως αποτέλεσμα της αυξανόμενης πίεσης από το κόστος χρήματος. Θα μπορούσε άραγε αυτό το momentum για την Ελλάδα να αλλάξει;

Η απάντηση είναι ότι η κλιματική αλλαγή μπορεί να επηρεάσει την αγορά οικιστικών ακινήτων με διάφορους τρόπους.

Όπως σημειώνει σε ειδική της ανάλυση η Alpha Bank, ήδη σε κάποιες χώρες, οι υποψήφιοι αγοραστές διενεργούν, εκ των προτέρων, έρευνα αγοράς όσον αφορά στις κλιματικές συνθήκες. Για παράδειγμα, σε πρόσφατη έρευνα στον Καναδά, το 60% των νέων υποψήφιων αγοραστών (ηλικίας 18-34 ετών) εξέτασαν τις πιθανές επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής στην περιοχή που θα αγόραζαν την οικία τους, κάτι που προφανώς σημαίνει ότι μπαίνουμε σε μια λογική «δύσκολων» ή «επικίνδυνων» περιοχών με ό,τι μπορεί να συνεπάγεται αυτό για τη ζήτηση όχι μόνο σε αυτές τις περιοχές, αλλά και στις υπόλοιπες, που θα πρέπει να σηκώσουν το βάρος του ενδιαφέροντος.

Το πιο άμεσο είναι ότι η κλιματική αλλαγή επιβάλλει τη χρησιμοποίηση ακριβότερων και πιο φιλικών προς το περιβάλλον δομικών υλικών, γεγονός που αναπόφευκτα αυξάνει το κόστος κατασκευής και συντήρησης των κατοικιών. Ενδεικτικά, το αλουμίνιο, που έκανε ράλι μετά την Άνοιξη του 2021- όπως κι άλλες πρώτες ύλες- μπορεί να υποχώρησε, ωστόσο διατηρείται περίπου 4% υψηλότερα από πέρσι.

Τέλος, η ασφάλιση της κατοικίας αποτελεί ένα επιπλέον κόστος, το οποίο μάλιστα έχει αυξηθεί σημαντικά το τελευταίο διάστημα, αλλά κρίνεται αναγκαία, ειδικότερα στις περιοχές με καταγραφή ακραίων καιρικών φαινομένων. Και κάπου εδώ “κουμπώνει” η συζήτηση για την υποχρεωτική ασφάλιση κτιρίων στην Ελλάδα, μετά τις πρωτοφανείς καταστροφές του τελευταίου μήνα. Αν και είχε πέσει στο τραπέζι η εισήγηση για την υποχρεωτικότητα και στις κατοικίες, σε αυτήν τη φάση επιλέχθηκε ένα πιο “χαλαρό” πλαίσιο.

Συγκεκριμένα, από το 2024 καθίσταται υποχρεωτική η ιδιωτική ασφάλιση σε μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις με ετήσιο κύκλο εργασιών άνω των 2 εκατ. ευρώ. Η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει πλημμύρα, σεισμό και πυρκαγιά και να αφορά στο κτίριο, τα μηχανήματα, τον εξοπλισμό και τα αποθέματα. Από 1/1/2024 οι επιχειρήσεις αυτές δεν θα αποζημιώνονται από την κρατική αρωγή. Όσον αφορά στις κατοικίες, έχει ήδη νομοθετηθεί ως κίνητρο η μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 10%, για όσους ασφαλίζονται έναντι φυσικών καταστροφών.

Τι λένε οι ασφαλιστικές εταιρείες
Ποιο είναι, όμως, το κόστος της ασφάλισης κατοικιών; Μήπως τελικά οι «έχοντες» βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση έναντι όσων μετράνε το κάθε ευρώ; Πόσο διασφαλισμένοι είναι οι πολίτες από κακές πρακτικές και κακή διαχείριση, με ολέθριες συνέπειες όπως η περίπτωση της ΑΣΠΙΣ ΠΡΟΝΟΙΑ; Διαθέτουν την αναγκαία κεφαλαιακή βάση οι ασφαλιστικές εταιρίες, για να ανταποκριθούν σε τόσο μεγάλες προκλήσεις; Θα υπάρξουν περιοχές που θα αποκλείονται ή τα ασφάλιστρα θα είναι απλησίαστα λόγω υψηλού ρίσκου;

Αυτά είναι μόνο μερικά από τα εύλογα ερωτήματα, που θέτουν οι πολίτες. Σύμφωνα με το Γραφείο του Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, είναι αμφίβολο πώς ιδιωτικές ασφαλιστικές εταιρίες, παρά το σημαντικά θετικό τους ρόλο στην κάλυψη και αντιμετώπιση κινδύνων, θα μπορούσαν να καλύψουν στο σύνολό τους καταστροφές τέτοιας κλίμακας. Τι λένε οι ίδιες οι ασφαλιστικές εταιρίες;

Το ασφαλιστήριο συμβόλαιο περιουσίας είναι προσιτό
Σε αντίθεση με τη γενικότερη πεποίθηση, η ασφάλιση κατοικιών έναντι φυσικών καταστροφών είναι μία προσιτή σε κόστος ασφάλιση. Ενδεικτικά, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. που ασφαλίζεται για 120.000 ευρώ, το μέσο ασφάλιστρο που καλύπτει πυρκαγιά, σεισμό και φυσικές καταστροφές είναι της τάξης των 12 ευρώ το μήνα. Φυσικά, όταν ασφαλίζονται περισσότεροι τα ασφάλιστρα θα είναι ακόμη πιο προσιτά γιατί η διασπορά κινδύνου θα είναι μεγαλύτερη.

Οι ασφαλιστικές εταιρείες διαθέτουν από τους υψηλότερους δείκτες φερεγγυότητας στην Ευρώπη
Οι ασφαλιστικές εταιρίες λειτουργούν κάτω από ένα πολύ αυστηρό ευρωπαϊκό εποπτικό πλαίσιο (Solvency II) και εποπτεύονται αυστηρά από την Τράπεζα της Ελλάδος έτσι ώστε να διασφαλίζεται ότι μπορούν να ανταποκριθούν στους κινδύνους που αναλαμβάνουν.

Σε κάθε γεγονός η ελληνική ασφαλιστική αγορά έχει ανταποκριθεί στις δεσμεύσεις της, πληρώνοντας τις αποζημιώσεις των ασφαλισμένων που επλήγησαν και έχει τη δυνατότητα και την κεφαλαιακή επάρκεια να αναλάβει πολύ περισσότερους κινδύνους.

Διαθέτουν σχεδόν διπλάσια κεφάλαια από τα απαιτούμενα από τη νομοθεσία με δείκτη φερεγγυότητας από τους υψηλότερους στη Ευρώπη (184,6% σύμφωνα με την Έκθεση της ΤτΕ).

Η καταβολή αποζημιώσεων δεν καθυστερεί
Οι ασφαλιστικές επιχειρήσεις γνωρίζουν πόσο σημαντικές είναι οι αποζημιώσεις για να μπορούν οι άνθρωποι που έχουν υποστεί ζημιές στην περιουσία τους να ανακάμψουν. Γι’ αυτό το λόγο κινούν με ταχείς ρυθμούς τις διαδικασίες και έτσι στις πιο απλές περιπτώσεις οι πρώτες αποζημιώσεις ξεκινούν να πληρώνονται μετά από κάποιες ημέρες. Στις πιο πολύπλοκες υποθέσεις είναι ευνόητο ότι μπορεί να χρειαστεί περισσότερος χρόνος.

Η εποικοδομητική συνεργασία ασφαλισμένου – ασφαλιστικής εταιρίας διευκολύνει και επιταχύνει τη διαδικασία της αποζημίωσης. Αρχικά οι ασφαλισμένοι καλό είναι να αναφέρουν άμεσα τη ζημιά στην ασφαλιστική τους εταιρία και να παρέχουν τα έγγραφα ή τις πληροφορίες που θα τους ζητηθούν. Να συνεργάζονται με τον ανεξάρτητο πραγματογνώμονα που θα αναλάβει να επιθεωρήσει και να εκτιμήσει τη ζημιά και γενικά να διατηρούν ανοιχτή γραμμή επικοινωνίας με τους ανθρώπους της εταιρίας τους ή τους εκπροσώπους της απαντώντας σε τυχόν ερωτήσεις και παρέχοντας επιπλέον πληροφορίες που μπορεί να χρειαστούν.

Μέχρι και σήμερα, 6.011 νοικοκυριά και επιχειρήσεις είχαν ασφαλιστική προστασία από την κακοκαιρία Daniel
Μέχρι σήμερα οι ζημιές που έχουν δηλωθεί στην Ένωση Ασφαλιστικών Εταιριών Ελλάδος (ΕΑΕΕ) από τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις, ανέρχονται σε 6.011. Από αυτές, οι 4.307 ζημιές αφορούν ασφαλίσεις περιουσίας (1.714 κατοικίες, 2.032 επιχειρήσεις 69 βιομηχανικές εγκαταστάσεις, 116 τεχνικά έργα και 376 φωτοβολταϊκά συστήματα). Οι υπόλοιπες 1.699 ασφάλιση αυτοκινήτων και 5 ασφάλιση σκαφών.

Από την πρώτη στιγμή, όπως σε κάθε καταστροφικό συμβάν, οι ασφαλιστικές εταιρίες ενεργοποίησαν τους μηχανισμούς αυτοψίας και καταγραφής των ζημιών ώστε να προχωρήσουν άμεσα οι αποζημιώσεις στα ασφαλισμένα νοικοκυριά και επιχειρήσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις έχει ξεκινήσει καταβολή προκαταβολών στους ασφαλισμένους.

Είναι, βέβαια, πιθανό να δηλωθούν και άλλες ζημιές τις επόμενες ημέρες. Σε κάθε περίπτωση θα πραγματοποιηθεί αναλυτική αναφορά για το συμβάν αυτό, όπως γίνεται συστηματικά με όλα τα καταστροφικά γεγονότα.

Μόνο 1 εκ. σπίτια από τα 6,5 εκ. είναι ασφαλισμένα στη χώρα μας
Στην Ελλάδα υπάρχει ένα μεγάλο κενό προστασίας στην ασφάλιση περιουσίας. Στη χώρα μας ασφαλίζονται περίπου 1 εκ. σπίτια από τα 6,5 εκ. δηλαδή το ποσοστό ανέρχεται σε 15%. Στις επιχειρήσεις το ποσοστό ανέρχεται σε 40%, ασφαλίζονται δηλαδή 200 χιλ. επιχειρήσεις από τις 500 χιλ. (με τουλάχιστον ένα εργαζόμενο). Το μεγάλο στοίχημα είναι να αυξηθούν τα ποσοστά ασφαλισμένων ώστε πολίτες και επιχειρήσεις να μπορούν να ανακάμψουν μετά από ένα καταστροφικό συμβάν μέσω των αποζημιώσεων που θα πάρουν από τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις.

Η ελληνική ασφαλιστική αγορά έχει την ικανότητα να ασφαλίσει πολύ περισσότερους κινδύνους που σχετίζονται με τις φυσικές καταστροφές
Η ελληνική ασφαλιστική αγορά έχει τη δυνατότητα, την τεχνογνωσία και την κεφαλαιακή επάρκεια να αναλάβει πολύ περισσότερους κινδύνους. Οι ασφαλιστικές επιχειρήσεις συγκεντρώνουν κεφάλαια για την αποζημίωση των ασφαλισμένων από τα ασφάλιστρα που παίρνουν και από τις αποδόσεις των επενδύσεών τους. Για καλύτερη διαχείριση και διασπορά του κινδύνου οι ασφαλιστικές εταιρίες μεταφέρουν μέρος του κινδύνου που αναλαμβάνουν σε άλλες εξειδικευμένες εταιρίες (αντασφαλιστικοί όμιλοι) μέσω της αντασφάλισης. Αυτό μειώνει τον κίνδυνο που φέρουν οι ασφαλιστικές εταιρίες, διασφαλίζοντας ότι θα μπορούν να καλύψουν τις αποζημιώσεις ακόμα και σε μία εξαιρετικά ακραία φυσική καταστροφή.

Η πρόληψη μειώνει τις επιπτώσεις ενός καταστροφικού γεγονότος
Η πρόληψη σε επίπεδο εθνικού σχεδιασμού (αντισεισμική προστασία, αντιπλημμυρική προστασία, αντιπυρική προστασία, κλπ.) αφορά το Κράτος. Επιπλέον το Κράτος μπορεί να διευκολύνει τους πολίτες να ενισχύσουν την προστασία των περιουσιών τους. Για παράδειγμα με οικονομική στήριξη για την ενίσχυση της αντισεισμικής προστασίας παλαιών κτιρίων, χτίζεται η ανθεκτικότητα του κτιριακού αποθέματος της χώρας και τα κτίρια αυτά μπορούν να καταστούν ευκολότερα ασφαλίσιμα.

Σε ατομικό επίπεδο οι πολίτες μπορούν να λάβουν μέτρα για την προστασία της περιουσίας τους. Στην πρόληψη μπορεί να βοηθήσει ουσιαστικά η ασφαλιστική αγορά που μέσω της τεχνογνωσίας που διαθέτει σε ζητήματα διαχείρισης κινδύνων, μπορεί να συμβουλεύσει τους ασφαλισμένους.

Τα κίνητρα καθιστούν την ασφάλιση πιο προσιτή για όλους
Τα ισχυρά κίνητρα βοηθούν στην αύξηση της διείσδυσης και το κλείσιμο του κενού προστασίας. Στις περισσότερες χώρες με έκθεση σε φυσικές καταστροφές τα καταστροφικά γεγονότα αντιμετωπίζονται με συνεργασία δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Η ΕΑΕΕ θα συμμετάσχει στο διάλογο με την Πολιτεία μετά τις πρόσφατες εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ με τις προτάσεις της ασφαλιστικής αγοράς.

Οι Ευρωπαϊκές χώρες έχουν προνοήσει για την ενίσχυση της προστασίας της περιουσίας των πολιτών τους
Στην Γαλλία η ασφάλιση πυρός κατοικίας είναι υποχρεωτική για ενοικιαστές και συνιδιοκτήτες. Υποχρεωτικά προστίθεται η κάλυψη φυσικών καταστροφών. Στην Ελβετία η ασφάλιση κατοικίας είναι υποχρεωτική. Στην Ισπανία είναι υποχρεωτική η προσθήκη της κάλυψης φυσικών καταστροφών σε κάθε ασφαλιστήριο πυρός κατοικίας. Υποχρεωτικό χαρακτήρα έχει επίσης η ασφάλιση κατοικίας για σεισμό στη Ρουμανία και στην Τουρκία. Στο Ηνωμένο Βασίλειο ενώ η ασφάλιση δεν είναι υποχρεωτική, η διείσδυση είναι εξαιρετικά υψηλή, κυρίως εξαιτίας του γεγονότος ότι οι πολίτες αγοράζουν σπίτι κατά κύριο λόγο με στεγαστικό δάνειο.