Οικονομία

Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ ξένοι ιδιοκτήτες με «μαύρα» ενοίκια και στην Κρήτη

newmoney.gr 08 November, 2025 OIKONOMIAΑΡΘΡΑ

Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ ξένοι ιδιοκτήτες με «μαύρα» ενοίκια και στην Κρήτη

Αδήλωτα εισοδήματα από μισθώσεις σε τουριστικές περιοχές και αστικά κέντρα έχουν φέρει στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ εκατοντάδες ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Πρόκειται για πολίτες χωρών της Ε.Ε. και των Βαλκανίων οι οποίοι εκμεταλλεύονται κατοικίες και εξοχικά σε Κρήτη, Κυκλάδες, Χαλκιδική, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αποκομίζοντας έσοδα από βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις χωρίς να δηλώνουν ούτε ευρώ στην Εφορία. Το φαινόμενο έχει πάρει τέτοιες διαστάσεις που η ΑΑΔΕ έχει ενεργοποιήσει ένα ευρύ δίκτυο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων αξιοποιώντας στοιχεία από πλατφόρμες όπως Airbnb και Booking, αλλά και το διεθνές σύστημα Common Reporting Standard (CRS) του ΟΟΣΑ για την αυτόματη ανταλλαγή φορολογικών πληροφοριών.

Στην πράξη, γίνεται για πρώτη φορά προσπάθεια να σπάσει ένα παράλληλο κύκλωμα αδήλωτης εκμετάλλευσης ακινήτων, το οποίο λειτουργεί εκτός ελέγχου τα τελευταία χρόνια. Οι ξένοι επενδυτές, κυρίως Γερμανοί, Πολωνοί, Ρουμάνοι, Βούλγαροι, Βέλγοι και Ολλανδοί, έχουν αγοράσει σπίτια σε τουριστικές ζώνες μέσω offshore ή μεσολαβητών, καταχωρώντας τα συχνά στο όνομα Εταιρειών Περιορισμένης Ευθύνης. Με αυτό τον τρόπο αποφεύγουν να δηλωθούν οι ίδιοι ως ιδιοκτήτες και να υποβάλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα. Παράλληλα, δεν δηλώνουν τα έσοδα που προκύπτουν από ενοικιάσεις σε τουρίστες ή μόνιμους ενοικιαστές, παρότι τα ποσά σε δημοφιλείς προορισμούς ξεπερνούν τις 30.000 ευρώ τον χρόνο.

Το πρόβλημα

Η ΑΑΔΕ έχει διαπιστώσει δεκάδες τέτοιες περιπτώσεις και έχει ξεκινήσει στοχευμένους ελέγχους με βάση τις πληροφορίες που αντλεί από τις πλατφόρμες μίσθωσης και το σύστημα CRS. Το τελευταίο λειτουργεί ως ένα διεθνές ραντάρ φορολογικών στοιχείων: κάθε χώρα αποστέλλει και λαμβάνει δεδομένα για τραπεζικούς λογαριασμούς, μερίσματα και εισοδήματα που δηλώνονται ή κατατίθενται στο εξωτερικό. Έτσι, η Ελλάδα μπορεί πλέον να εντοπίσει αλλοδαπούς που εισπράττουν ενοίκια από ελληνικά ακίνητα χωρίς να τα δηλώνουν, αλλά και Έλληνες που διατηρούν αδήλωτα εισοδήματα σε άλλες χώρες.

Ωστόσο, το πρόβλημα εντοπίζεται στην εφαρμογή. Σύμφωνα με στελέχη της φορολογικής διοίκησης, η ανταλλαγή στοιχείων δεν είναι πάντα πλήρης: ορισμένα κράτη εκτός Ε.Ε. ή με αδύναμες διοικητικές υποδομές αποστέλλουν ελλιπή δεδομένα, επιτρέποντας σε αρκετούς επενδυτές να διατηρούν κρυφές ροές εσόδων. Παρ’ όλα αυτά, η ελληνική πλευρά έχει αρχίσει να αξιοποιεί τα νέα ψηφιακά εργαλεία για να εντοπίζει περιπτώσεις φοροδιαφυγής μέσω διασταυρώσεων με τις βάσεις δεδομένων των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, των δηλώσεων στο Μητρώο Ακινήτων και των στοιχείων της ΑΑΔΕ.

Ενδεικτικά, στην Κρήτη εντοπίστηκαν δεκάδες κατοικίες πολυτελείας που νοικιάζονταν μέσω διεθνών πλατφορμών χωρίς καμία αναφορά στην ελληνική φορολογική αρχή. Οι κατοικίες αυτές ανήκουν σε ξένους υπηκόους που είχαν αποκτήσει το ακίνητο μέσω εταιρείας εγκατεστημένης στη Βουλγαρία ή στην Κύπρο. Παρόμοια φαινόμενα έχουν καταγραφεί στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και τη Χαλκιδική, όπου οι ελεγκτές υπολόγισαν φοροδιαφυγή δεκάδων χιλιάδων ευρώ ανά ακίνητο. Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις τα ενοίκια καταβάλλονταν σε λογαριασμούς τραπεζών του εξωτερικού, κάτι που δυσχεραίνει την ιχνηλάτηση, αλλά δεν την καθιστά πλέον αδύνατη.

Διασταυρώσεις

Η φοροδιαφυγή από αδήλωτες μισθώσεις υπολογίζεται σε δεκάδες εκατομμύρια ευρώ ετησίως, με τα ποσά να κατευθύνονται κυρίως σε τουριστικά hotspots. Σύμφωνα με αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ, η πρακτική αυτή δημιουργεί στρεβλώσεις και στις τιμές, αφού οι ιδιοκτήτες που δεν αποδίδουν φόρους μπορούν να προσφέρουν χαμηλότερα ενοίκια ή υψηλότερες αποδόσεις, πιέζοντας τις νόμιμες επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η νέα φάση των ελέγχων προβλέπει στοχευμένες διασταυρώσεις για κάθε ξένο ΑΦΜ ή εταιρεία που διαθέτει ακίνητο στην Ελλάδα. Η ΑΑΔΕ ελέγχει αν έχουν δηλωθεί στο Ε2 τα ενοίκια που εισπράττονται και αν συμφωνούν με τις κρατήσεις στις πλατφόρμες. Σε περίπτωση που εντοπιστούν αποκλίσεις, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 100% του αδήλωτου φόρου, ενώ προβλέπεται και αναδρομική φορολόγηση μέχρι πέντε ετών. Ηδη έχουν ξεκινήσει να αποστέλλονται ειδοποιήσεις προς ξένους ιδιοκτήτες μέσω της πλατφόρμας myAADE με προθεσμία για υποβολή διορθωτικών δηλώσεων.

Παράλληλα, προωθείται και νομοθετική ρύθμιση για αυστηρότερη παρακολούθηση των ακινήτων που ανήκουν σε αλλοδαπούς. Η ρύθμιση θα προβλέπει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων για κάθε αλλοδαπό πρόσωπο ή εταιρεία που διαθέτει περιουσία στην Ελλάδα με αυτόματη διασύνδεση με το Taxis και το Εθνικό Κτηματολόγιο. Ετσι, κάθε μεταβίβαση ή εκμετάλλευση θα παρακολουθείται ηλεκτρονικά και θα ενημερώνεται αυτόματα η φορολογική διοίκηση.