Οικονομία

Airbnb: Ερχονται αλλαγές-Τα δεδομένα στην Κρήτη

09 July, 2024 OIKONOMIAΑΡΘΡΑ

Airbnb: Ερχονται αλλαγές-Τα δεδομένα στην Κρήτη

Η ανάγκη αντιμετώπισης του οξύτατου προβλήματος της έλλειψης στέγης οδηγεί την κυβέρνηση σε αποφάσεις από τον Σεπτέμβριο, οι οποίες θα αποσκοπούν στην απελευθέρωση κατοικιών από την Airbnb και θα δίνουν κίνητρα στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις προκειμένου να βοηθηθούν τα νέα ζευγάρια που σήμερα δυσκολεύονται να βρουν στέγη.

Στο τραπέζι μπαίνουν πλέον διάφορα σενάρια και αναζητείται η χρυσή τομή ώστε ούτε να στραγγαλιστεί ο θεσμός του Airbnb, που προσφέρει ένα συμπληρωματικό εισόδημα σε χιλιάδες πολίτες και έσοδα στο κράτος, αλλά και να αντιμετωπιστούν ως επιχειρηματίες όσοι εκμεταλλεύονται περισσότερα σπίτια, σύμφωνα με το ρεπορτάζ των Στέλιου Κράλογλου και Στεφανίας Σούκη στο protothema.gr.

Έτσι, το επιτελείο του υπουργείου Οικονομικών έχει βάλει στο τραπέζι όλα τα σενάρια πριν από την καταληκτική πρόταση που θα δοθεί στον πρωθυπουργό και θα περιλαμβάνει και φορολογικά κίνητρα για όσους προσφέρουν σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση. Σύμφωνα με πληροφορίες, μπαίνουν πλέον στο συρτάρι (για να εξεταστούν σε δεύτερο χρόνο) οι εισηγήσεις για ευθεία επίθεση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, με περιοριστικά μέτρα στις ημέρες λειτουργίας και ενδεχομένως με πλαφόν στις άδειες ανά περιοχή, ενώ θεωρείται υπερβολική και η πρόβλεψη που έχει μπει στο χωραταξικό νομοσχέδιο για τον τουρισμό, η οποία απαγορεύει τη δραστηριότητα Airbnb κοντά σε ξενοδοχεία!

Στο οικονομικό επιτελείο κινούνται με τη λογική της αύξησης της φορολογίας στις επιχειρηματικές βραχυχρόνιες μισθώσεις και της πριμοδότησης των μακροχρόνιων ενοικίων.

Νεότερες πληροφορίες για το -υπό κατάρτιση- σχέδιο παρεμβάσεων (που έχει προαναγγείλει ο πρωθυπουργός) κάνουν λόγο για φορολογία «δύο ταχυτήτων» ανάμεσα στις βραχυχρόνιες και τις μακροχρόνιες μισθώσεις, μέτρο που μπορεί να συνδυαστεί και με εκπτώσεις φόρου για το παραδοσιακό ενοίκιο. Και όλα αυτά, σε συνδυασμό με αυστηρότερους ελέγχους και ποινές για όσους ιδιοκτήτες Airbnb δεν λειτουργούν -ενώ θα έπρεπε βάσει της νέας νομοθεσίας- ως επιχειρηματίες.

Ειδικότερα, εξετάζεται το ενδεχόμενο να μειωθούν οι συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια που προέρχονται από μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου και να αυξηθούν οι συντελεστές φορολόγησης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ίσως και στο επίπεδο του 22%, δηλαδή με τον ελάχιστο συντελεστή που φορολογείται μια επιχείρηση.

Σήμερα ισχύει μια κλίμακα για όλα τα εισοδήματα από ακίνητα: για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης είναι 35% και για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στις τρεις μεγαλύτερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, Airbnb, Booking και Expedia Group/VRBO, φροντίζουν να δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια κάτω από 12.000 ευρώ, ώστε να μην «ξεφεύγει» ο συντελεστής από το 15%. Αυτό που εξετάζεται τώρα είναι η αύξηση του ελάχιστου συντελεστή στο 22% για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η διατήρηση ή μείωση του 15% για τις μακροχρόνιες. Μια δεύτερη σκέψη, που θα μπορούσε να εφαρμοστεί συνδυαστικά, είναι το να εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος μέρος από το ενοίκιο που εισπράττεται από μακροχρόνια μίσθωση.

Αυτά για αρχή! Σε δεύτερο στάδιο θα εξεταστούν οι πιο… σκληρές εισηγήσεις που προβλέπουν:

Ένα ή δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση ανά ΑΦΜ για τα φυσικά πρόσωπα. Σε αυτήν την περίπτωση όσοι εκμεταλλεύονται περισσότερα από δύο ακίνητα θα αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματίες που υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ και καταβάλλουν ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος. Σήμερα, για να θεωρηθεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτου επαγγελματίας και να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας θα πρέπει να διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας θα επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση δεν ξεπερνά τα 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Τέλος, ένα συνδυαστικό σενάριο όλων των παραπάνω περιπτώσεων προβλέπει τον συνδυασμό των φορολογικών μέτρων και του χρονικού διαστήματος μίσθωσης κατοικιών. Δηλαδή για όσους μισθώνουν περισσότερες ημέρες από ένα συγκεκριμένο χρονικό όριο να αυξάνεται ο συντελεστής φορολόγησης.

Διασταυρώσεις στοιχείων

Την ίδια ώρα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) βάζει μπρος τις μηχανές της για να ξεκινήσει μπαράζ ελέγχων και διασταυρώσεων ανάμεσα στις φετινές φορολογικές δηλώσεις ιδιοκτήτων ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση με τα στοιχεία από τις μεγάλες εταιρείες που διαχειρίζονται τις πλατφόρμες.

Πηγές από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟ) και από την ΑΑΔΕ αναφέρουν ότι συνεχίζεται το φαινόμενο των «μαύρων» ενοικιάσεων με κράχτη τις πλατφόρμες. Δηλαδή, ακίνητα που έχουν γίνει γνωστά μέσω μιας πλατφόρμας (Airbnb, Booking, Expedia κ.λπ.) ενοικιάζονται -συνήθως σε γνωστούς πελάτες- με συμφωνίες κάτω από τραπέζι, ενώ σε άλλες περιπτώσεις παρατείνεται μια διαμονή άτυπα, δηλαδή πέρα από τα επίσημα στοιχεία που καταχωρούνται στην πλατφόρμα και την Εφορία.

Η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται να θέσει σε λειτουργία τα ρομποτάκια της Τεχνητής Νοημοσύνης που μπορούν πολύ εύκολα να δουν αν οι ημέρες που δηλώθηκαν στις εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης και ο τζίρος που δηλώνεται στην Εφορία ταυτίζονται. Θα τρέξει δηλαδή ένας αλγόριθμος που θα εξετάζει τα έσοδα με βάση τις κρατήσεις και τη διαθεσιμότητα του ακινήτου. Οι έλεγχοι θα ξεκινήσουν με την ολοκλήρωση της διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων του έτους 2023. Θα ελεγχθούν όσα έχουν καταχωρηθεί στα έντυπα Ε1 και Ε2, ενώ συγχρόνως θα διασταυρωθούν και με τα στοιχεία που έχουν ήδη κοινοποιήσει στην ΑΑΔΕ οι εταιρείες που λειτουργούν τις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Παράλληλα θα γίνει διασταύρωση με τα στοιχεία που έχουν δηλώσει οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εκτός από την αντιπαραβολή των φορολογικών δηλώσεων με τα στοιχεία των διεθνών ομίλων, θα ελεγχθούν συγχρόνως και οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών των ιδιοκτητών των συγκεκριμένων ακινήτων, καθώς και οι κινήσεις των πιστωτικών καρτών, των ηλεκτρονικών πορτοφολιών, προπληρωμένων καρτών κ.λπ.

Οι έλεγχοι δεν θα περιοριστούν μόνο στους λογαριασμούς που διαθέτουν σε ελληνικές τράπεζες, αλλά θα αναζητηθούν στοιχεία και από τράπεζες του εξωτερικού και συγκεκριμένα από τις δεκάδες χώρες με τις οποίες υπάρχει συνεργασία των φορολογικών αρχών.

Ενα εκατομμύριο κλίνες ενοικιάζονται μέσω πλατφόρμας

Κρήτη, Κυκλάδες και Ιόνια Νησιά αναδεικνύονται πρωταθλητές για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα φέτος το καλοκαίρι, τόσο από άποψη προσφοράς καταλυμάτων όσο και από πλευράς τιμών, σε μια σεζόν η οποία στο τέλος της θα κρίνει και τις επιπλέον παρεμβάσεις που έχουν μπει τώρα στο τραπέζι των συζητήσεων για τον κλάδο και θα οριστικοποιηθούν από το φθινόπωρο.

Σε Κρήτη και Κυκλάδες καταγράφεται αυτό το καλοκαίρι ο μεγαλύτερος αριθμός κλινών πανελλαδικά, σε επίπεδα μάλιστα για αμφότερους τους προορισμούς άνω των 156.000.

Τα Ιόνια Νησιά ακολουθούν με νούμερα που αγγίζουν τις 145.000 κλίνες, όπως αυτές καταγράφηκαν στο ξεκίνημα της σεζόν, στις αρχές του καλοκαιριού έως και τον Μάιο, με τους αριθμούς τώρα ήδη να έχουν αυξηθεί περαιτέρω εν όψει του πιο θερμού διμήνου Ιουλίου – Αυγούστου.

H αύξηση στην πενταετία

Τα νούμερα, όπως προκύπτουν από τα στοιχεία που συγκεντρώνει πλέον για τη βραχυχρόνια μίσθωση το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), με δεδομένα από την εταιρεία αναλύσεων δεδομένων φιλοξενίας Lighthouse (βάσει Airbnb, Booking, VRBO, TripAdvisor), αποτυπώνουν την ανάπτυξη του κλάδου την τελευταία πενταετία, με συνολική αύξηση από το 2019 έως σήμερα σε ποσοστό πάνω από 47%: είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 ο αριθμός των κλινών πανελλαδικά άγγιζε τις 653.000, ενώ φέτος ο αντίστοιχος αριθμός πλησιάζει στις 962.000.

Ακόμη υψηλότερη, σε ποσοστό 57%, είναι η αύξηση στη μέση τιμή σε σύγκριση με τα νούμερα προ πενταετίας, αν ληφθεί υπόψη ότι η μέση τιμή πανελλαδικά φέτος στο ξεκίνημα του καλοκαιριού είναι στα 191 ευρώ από τα 122 ευρώ το 2019.

Ανά ομάδα προορισμών, μία από τις μεγαλύτερες αυξήσεις προσφοράς στην πενταετία καταγράφεται στα Δωδεκάνησα, σε ποσοστό πάνω από 67%, με τον αριθμό των κλινών φέτος το καλοκαίρι να αγγίζει τις 54.000, σε σχέση με λίγο πάνω από τις 32.000 το 2019. Τον χορό σέρνει ο κορυφαίος προορισμός της Ρόδου, που έχει ξεκινήσει φέτος από νωρίς τη σεζόν, από τα τέλη Μαρτίου, με τις εκτιμήσεις για το σύνολο των αφίξεων να τοποθετούνται τώρα από τους τουριστικούς φορείς μεταξύ 3%-5% και με τάση για επιμήκυνση έως τα μέσα Νοεμβρίου.

Η ειδοποιός διαφορά φέτος σε σύγκριση με προηγούμενες σεζόν είναι ότι τη δεδομένη στιγμή υπάρχει ακόμη διαθεσιμότητα για την καυτή περίοδο του Αυγούστου, ενώ καταγράφεται επίσης αυξημένη ζήτηση για το φθινόπωρο, συνηγορώντας στην εκτίμηση περί επιμήκυνσης στα δύο άκρα της σεζόν.

Προ ημερών η μηνιαία μελέτη της εταιρείας αναλύσεων AirDNA (με δεδομένα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και VRBO) για την ευρωπαϊκή αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων κατέγραψε αύξηση της ζήτησης της τάξης του 18% για φέτος το καλοκαίρι το διάστημα Ιουλίου – Σεπτεμβρίου σε σύγκριση με πέρυσι.

Στο top 3 των γεωγραφικών περιοχών με τον μεγαλύτερο αριθμό κλινών φέτος το καλοκαίρι, Κρήτη, Κυκλάδες και Ιόνιο, με πάνω από 156.000 κλίνες, όπως προαναφέρθηκε, η αύξηση στην πενταετία κυμαίνεται μεταξύ 51% και 56%.

Η διαφορά εδώ έχει να κάνει με τις Κυκλάδες που παρουσιάζουν και τη μεγαλύτερη συγκέντρωση κλινών σε σχέση με την έκταση και τους κατοίκους, ενώ οι δύο premium προορισμοί, κυρίως η Μύκονος και ακολουθεί η Σαντορίνη, παρά τις περισσότερες προσφορές φέτος το καλοκαίρι για διαμονή ακόμη και μέσα στον Αύγουστο, εξακολουθούν να παρουσιάζουν σημάδια κόπωσης, όπως και πέρυσι. Η μέση τιμή στα καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων στις Κυκλάδες στο ξεκίνημα του φετινού καλοκαιριού ήταν στα 354 ευρώ, η υψηλότερη πανελλαδικά, έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 52% στην πενταετία.

Ακόμη μεγαλύτερη, όπως σε ποσοστό πάνω από 60%, είναι η άνοδος της μέσης τιμής στην Κρήτη και το Ιόνιο φτάνοντας αντίστοιχα φέτος στα 200 ευρώ από τα 125 ευρώ του 2019 (+60%) για τον πρώτο προορισμό και ακόμη υψηλότερα, στα 218 ευρώ, από 130 ευρώ (+68%) για τα νησιά του Ιονίου. Πανελλαδικά, τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών στην πενταετία, 79%, η οποία αποτυπώνει και την καθομολογούμενη τουριστική ανάπτυξη της Αθήνας, έχουν καταγράψει τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αττική, με μέση τιμή στο ξεκίνημα του καλοκαιριού στα 136 ευρώ.

Σε επίπεδο κλινών ο αριθμός τους στην Αττική έχει αυξηθεί την πενταετία 2019-2024 κατά 20%, λίγο χαμηλότερα των 121.000. Στον αντίποδα, η ευρύτερη γεωγραφική περιοχή της Δυτικής Μακεδονίας είναι αυτή με τον μικρότερο αριθμό προσφερόμενων κλινών, περίπου στις 2.300, αλλά και τη χαμηλότερη μέση τιμή, στα 90 ευρώ, με μονοψήφιο ποσοστό αύξησης 8% την τελευταία πενταετία.